La figura del tasador es cada vez más relevante. No solo en el mercado inmobiliario, donde juega un papel esencial a la hora de conocer el valor de un inmueble, ya que los tasadores son los encargados de valorar todo tipo de bienes, ya sean muebles o inmuebles. La razón de que sea así es que se trata del único instrumento de defensa contra la administración, las compañías de seguros y otras entidades, a la hora de realizar procesos de valoración, expropiación, imposición, etc., cuando se consideran injustos o en el momento de vender o distribuir bienes.
Mediante un documento legal en el que se determina el valor de un bien concreto, los tasadores realizan un análisis imparcial del valor del bien, de conformidad con diversos factores, entre los que se pueden incluir la oferta, la demanda, el valor intrínseco del bien, etc. Las tasaciones las llevan a cabo profesionales perfectamente cualificados, con los conocimientos y la experiencia necesarios, y que además disponen de la correspondiente habilitación profesional para estimar el coste o valor de un bien. Los análisis los realizan mediante un documento escrito, puesto que se trata de un requisito indispensable cuando tiene fines administrativos o judiciales.
De manera que el tasador es el profesional experto y cualificado que se encarga de emitir la valoración de bienes, por lo general, inmuebles. Se ocupa de valorar un bien de cualquier índole, sea mueble, inmueble, tangible o intangible. En cualquiera de los casos, un tasador es quien certifica su valor. Dentro del mundo de las tasaciones, la más solicitada es la inmobiliaria y la mayoría de estos profesionales trabajan en compañías tasadoras o gabinetes periciales elaborando los informes de tasación conformes a los parámetros que exige la ley. Los informes emitidos sirven como información o pruebas para presentar en un juicio, por lo que es indispensable que el tasador mantenga una posición ajustada a derecho, independiente y objetiva en cada uno de los trabajos de certificación de valor que realice.
Finalidad de la tasación
Una tasación tiene diversas finalidades. Puede tener una finalidad personal, legal o administrativa, siendo sus usos más habituales las tasaciones hipotecarias, judiciales, comerciales o pericial contradictoria, sobre lo que hemos hablado con MINTASA, un servicio de tasaciones imparcial, claro y con rigor técnico que conoce el mundo de las tasaciones en profundidad, como no puede ser de otra manera.
Todo el mundo conoce las tasaciones hipotecarias, que consisten en la tasación de viviendas con la finalidad de obtener un contrato hipotecario con alguna entidad bancaria o financiera. El tasador es un profesional independiente y ajeno a estas entidades. Sobre las tasaciones judiciales, son las que se necesitan cuando existe una repartición de bienes y son clave en diferentes situaciones como las liquidaciones de empresas, las herencias, los divorcios o los embargos. En el caso de una tasación comercial, se solicita cuando se quiere conocer el valor de un bien para proceder a una compraventa.
La tasación pericial contradictoria es la que se realiza cuando el contribuyente no está conforme con la valoración que ha llevado a cabo la administración sobre los bienes transmitidos. En estas situaciones se busca la revisión del precio mediante el aporte de una tasación realizada por un técnico habilitado. Esta necesidad se produce cuando el valor o resultado comprobado por la administración es rechazado en relación con los bienes muebles o inmuebles que se transmiten, por lo que es imprescindible presentar una tasación alternativa que sea elaborada por un profesional independiente.
Existen tantos tipos de tasaciones como bienes a valorar, debido a que para cada clase de bien existen diversas metodologías a utilizar, por lo que siempre hay que elegir al profesional más cualificado para conseguir los objetivos reales de la tasación. Dentro de los tipos más habituales de tasación, tenemos los que siguen a continuación.
La tasación de vehículos es una de las más demandadas. Con ellas se determina el valor de una moto, coche, camión, etc. Esta información es de gran utilidad cuando se va a proceder a la venta del vehículo o para conocer el valor de nuestros bienes, así como para reclamar a la compañía aseguradora cuando se produce un accidente de tráfico u otro conflicto con los vehículos, ya que en ocasiones las compañías de seguros emiten valoraciones a la baja, lo que conlleva un perjuicio para el asegurado.
Más conocida es la tasación de inmuebles, mediante la que se determina el valor de los bienes inmuebles, incluyendo el valor del terreno sobre el que se asienta y el valor de la construcción. Estas tasaciones se rigen por el principio de que cada inmueble es único y necesita un análisis individual. El tasador tiene que considerar en el estudio factores como la localización exacta y el entorno, el estado de conservación, la antigüedad, la superficie construida y útil, las zonas comunes, la distribución, las instalaciones y calidades del inmueble, el uso y ocupación, la situación registral y urbanística, etc. Es decir, conocer todos aquellos aspectos que pueden afectar el valor del inmueble.
En la misma línea, la tasación de una finca rústica implica el análisis del valor de un terreno rústico destinado a un uso agrícola, ganadero o cinegético. En función de la finalidad, existen métodos obligados por ley. La finalidad de esta tasación es la expropiación, la valoración para el comprador, el pago de impuestos, la suscripción de hipotecas o la venta de una finca.
Cuando es necesario determinar el valor de una empresa, como las Sociedades Limitadas y las Sociedades Anónimas, puede deberse a la compraventa de participaciones, las operaciones mercantiles, la liquidación de la empresa, para obtener financiación, el pago de impuestos, etc. Dentro de los métodos de valoración que requiere, puede tratarse del valor contable, el valor por descuentos de flujo de caja, el valor por fondo de comercio, el valor de liquidación o el valor de reposición.
Por último, citaremos la tasación de obras de arte, mediante la que se determina el valor de cuadros, esculturas y obras de carácter artístico, cultural o histórico. Se trata de un área de gran complejidad y controversia, ya que primero hay que certificar la autoridad y las circunstancias que rodean el bien.
Además, existen otros tipos de tasaciones, como la de costas judiciales.
Quién hace las tasaciones
El profesional que firme la tasación tiene que disponer de las credenciales formativas necesarias. El tasador es la persona que se ocupa de llevar a cabo las tasaciones y tiene que conocer todo lo que se relaciona con su campo de acción. Veamos la titulación necesaria a la hora de tasar cada tipo de bien.
Cuando se trata de la tasación de vehículos, se utiliza un método de tasación comparativo por parte de un ingeniero industrial o técnico industrial o un perito IRD. Para la valoración y tasación de inmuebles, con el mismo método comparativo, se requiere disponer de titulación como arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero. En el caso de las fincas rústicas, se recurre al método de capitalización de rentas, de la mano de un ingeniero agrónomo o un ingeniero técnico agrícola. Las tasaciones de empresas, mediante un método de fondo de comercio, se llevan a cabo por licenciados en ADE, economistas o similares. Cuando hay que tasar una obra de arte, el método utilizado es el comparativo y la tasación la realiza un perito tasador.
Con una tasación se busca conocer de forma objetiva el valor de un bien. Para ello, además de las características propias del bien, se tienen en cuenta cuatro factores que afectan al valor del mismo:
- Documentación. Para la tasación se necesita disponer de toda la documentación relevante para hallar su valor.
- Metodología. La metodología debe ser conforme a la ley para determinar el valor y puede ser conveniente utilizar varios métodos diferentes que contemplen otras características.
- Localización temporal. Es decir, para qué momento determinado se lleva a cabo la tasación, puesto que no es lo mismo tasar un bien a día de hoy que hacerlo haciendo referencia a un momento pasado. Si se ha realizado la tasación, se pide para un momento posterior. La actualización de la tasación tiene que contemplar todos los factores que han podido afectar con el paso del tiempo.
- Tiene que ser un profesional habilitado para que el estudio sea válido.
Como venimos señalando, existen varios métodos a la hora de realizar la tasación de bienes. La idoneidad de uno u otro depende del bien que haya que tasar y de la finalidad de la tasación, siendo el método más utilizado el de coste de reposición, basado en el cálculo del valor por los costes de construcción o fabricación con su depreciación. El método de comparación de ventas o valor de mercado, analizando operaciones con bienes similares. El método residual de mayor complejidad o el método de capitalización de rentas, de gran utilidad para los bienes que producen rentas.
El mundo de los tasadores y las tasaciones tiene mayor complejidad e importancia de la que a veces creemos. Se trata de una profesión de lo más interesante y un servicio indispensable en determinados momentos, como la compra de una vivienda o la venta de un vehículo.
