El mercado inmobiliario en San Sebastián vive un momento de gran dinamismo, marcado por una combinación de factores que lo convierten en uno de los más exclusivos y complejos de toda España. La ciudad, conocida por su calidad de vida, su atractivo turístico y su entorno natural privilegiado, sigue siendo uno de los destinos más codiciados tanto por compradores nacionales como internacionales. Esta alta demanda, combinada con una oferta muy limitada de vivienda, mantiene los precios en niveles elevados y crea un contexto en el que adquirir o alquilar una propiedad puede resultar especialmente difícil.
Uno de los elementos clave que condicionan el mercado en San Sebastián es la falta de suelo disponible para construir. La ciudad tiene una extensión geográfica reducida, rodeada por mar y montañas, y cuenta con una planificación urbanística muy controlada. Esta circunstancia limita considerablemente el desarrollo de nuevas promociones inmobiliarias, sobre todo en los barrios más céntricos y demandados. Como consecuencia, el parque de viviendas en venta es escaso, y las propiedades que se encuentran en las zonas más valoradas, como el centro, Gros, Miraconcha o la Parte Vieja, suelen tener precios muy elevados y cambian de manos con rapidez.
A pesar de los altos precios, la demanda no muestra signos de agotamiento, puesto que San Sebastián atrae a perfiles muy variados de compradores. Por un lado, hay un segmento local compuesto por familias y profesionales que desean vivir en la ciudad, cerca de sus raíces o su lugar de trabajo. Por otro, existe un creciente interés por parte de compradores procedentes de otras regiones de España, especialmente de Madrid y Barcelona, que buscan una segunda residencia o incluso un cambio de vida. Además, el atractivo internacional de la ciudad ha impulsado la llegada de inversores y compradores particulares de países como Francia, Bélgica o Reino Unido, que valoran el estilo de vida donostiarra, la seguridad y el entorno natural. Este fenómeno internacional ha contribuido aún más a la presión sobre los precios, sobre todo en viviendas de alto nivel.
En cuanto al mercado del alquiler, hemos preguntado a Areizaga y nos cuentan que, hoy en día, la situación es aún más tensa que en la compra, puesto que la escasez de viviendas en alquiler permanente, sumada al auge del alquiler turístico en los últimos años, ha reducido considerablemente la oferta disponible para residentes. Muchos propietarios optan por alquilar sus inmuebles de forma temporal o por temporadas, buscando una mayor rentabilidad, lo que deja menos opciones para quienes desean establecerse a largo plazo. Esta situación ha provocado un encarecimiento del alquiler, con precios que a menudo superan los de otras capitales vascas y que resultan inasumibles para muchos jóvenes, familias y trabajadores con ingresos medios.
El Ayuntamiento y el Gobierno Vasco han intentado tomar medidas para mitigar esta presión y, actualmente, algunas de estas iniciativas incluyen la regulación del alquiler turístico, la reserva de suelo para vivienda protegida en nuevas promociones o los programas de ayudas al alquiler joven. No obstante, el impacto de estas políticas aún es limitado frente a la magnitud del desequilibrio entre oferta y demanda.
¿Qué ayudas da el Gobierno Vasco para la compra de una vivienda?
El Gobierno Vasco dispone de varias ayudas destinadas a facilitar la compra de vivienda, tanto en el mercado libre como en el ámbito de la vivienda de protección oficial. Estas ayudas buscan fomentar el acceso a una vivienda digna para aquellas personas o familias que tienen dificultades para hacerlo por sus propios medios, especialmente jóvenes, familias numerosas o personas con ingresos limitados. En el caso de la compra de vivienda libre usada, las ayudas se conceden en forma de subvenciones directas a fondo perdido. El importe de estas ayudas depende de varios factores, como los ingresos de la unidad convivencial, el número de miembros de la familia, la edad de los compradores y la ubicación del inmueble. Por ejemplo, quienes compran en zonas designadas como Áreas de Rehabilitación Integrada o quienes tienen menos de 35 años pueden recibir un porcentaje más alto de subvención. El objetivo es facilitar el acceso a la propiedad en zonas donde se busca revitalizar el parque inmobiliario o apoyar a los colectivos más jóvenes.
Además, el Gobierno Vasco también ofrece ayudas para la adquisición de viviendas de protección oficial (VPO), que incluyen opciones de financiación cualificada con condiciones más favorables que las del mercado hipotecario convencional. Estas ayudas se pueden gestionar de forma directa o mediante subrogación en el préstamo del promotor de la vivienda. Incluyen préstamos a tipo de interés reducido, tanto variable como fijo, y con plazos de amortización que pueden extenderse hasta los 30 años. La cuantía financiable también tiene límites establecidos en función del valor de tasación de la vivienda y de sus anexos, como garajes o trasteros.
Todas estas ayudas están sujetas a una serie de requisitos que deben cumplirse, como destinar la vivienda a residencia habitual y permanente, no ser propietario de otra vivienda y acreditar unos ingresos dentro de los márgenes establecidos por el Gobierno Vasco. La idea es garantizar que estas medidas lleguen realmente a quienes más lo necesitan.
